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市内老房子拆迁,回迁安置房如何确权

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市内老房子拆迁,回迁安置房如何确权

——刘某某诉刘某1、刘某2共有权确认纠纷案

【引言】

北京市内老城区拆迁,主要涉及政府直管公房、企业直管公房、房改房及老旧商品房,对于公房和房改房的拆迁政策在拆迁中最具代表性,回迁安置房的共有权确认也最为复杂,近期我们却成功代理了一起关于房改房拆迁的案例,一方当事人请求确权,我方最为被告,最终却成功驳回了原告的诉讼请求,下面我们一起来看看这起案例,分析一下,回迁安置房共有权确认应该考虑哪些因素。

【案情简介】

原告:刘某某,男,19XXXX日出生,汉族,无业,住北京市西城区。

被告:刘某1,男,19XXXX日出生,汉族,河北省廊坊市安次区XXXXX,住XXXXX

委托诉讼代理人:郝志成,北京京庆律师事务所律师。

委托诉讼代理人:刘某(被告刘某1之女,即第三人刘某),女,19XXXX日出生,汉族,无业,住河北省廊坊市安次区。

被告:刘某2,女,19XXXX日出生,汉族,北京XXX厂退休职工,住北京市西城区。

第三人:刘某,女,19XXXX日出生,汉族,无业,住河北省廊坊市安次区。

第三人:李某某,女,19XXXX日出生,汉族,廊坊市XX公司退休职工,住河北廊坊市安次区。

第三人:丁某某,女,19XXXX日出生,汉族,北京XX厂退休职工,住北京市丰台区。

第三人:刘某3,女,19XXXX日出生,汉族,无业,住北京市西城区。

原告刘某某与被告刘某1刘某2、第三人刘某李某某丁某某刘某3共有权确认纠纷一案,本院于20201014日立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用普通程序,由审判员独任审理,公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人、被告刘某1及其委托诉讼代理人刘某、郝志成、被告刘某2及其委托诉讼代理人、第三人刘某、第三人李某某的委托诉讼代理人、第三人刘某3等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某某向本院提出诉讼请求:请求法院依法确认原告对登记在原、被告之父XX名下的位于西城区X号楼X单元X室房屋所有权占有78%的份额。事实和理由:XXX2系原配夫妻,二人生育三个子女,即原告与二被告。母亲X220061124日去世,父亲XX201734日去世。原告自幼与父母一起生活,成年后与父母经济上从未分家,直到父母离世。被告刘某117岁参加工作时离开家独自在外生活,被告刘某2出嫁后离开父母生活。原告与父母共同生活期间,最初居住在原北京市宣武区新农街X号、X号宅院,由父母在1949年前自他人手中购置,房屋登记在母亲X2名下。住房为平房,面积98.1平米。原告在父母安排下,在该宅院结婚生子,与父母共同生活。1998年父母已逾70岁,为了增加家庭收入,原告征得父母同意后,以自己经营摩托车及配件的经营收益出资约30万元对该宅院进行了翻扩建。建成后,房屋面积增加为120.2平米。翻建前,父母表示,翻建费用和翻建工作全部由原告刘某某负责,未来房子由原告长期使用等,父母百年后该房屋归原告所有。19988月,原告在宅院朝街的平房内注册了个体工商户,经营永旺餐厅,餐厅收益原告交给父亲XX,用于家庭生活、原告与父母租房居住等使用。另,1995年,父母69岁时,在上述宅院中,原告与父母和居委会代表张志芬,在北京市宣武区天桥街道办事处司法科孟的见证下,签署了赡养协议书。第一条约定:甲方系乙方的父母,现年事已高,共有子女3人,经与子女共同协商,子女推举乙方代表全体子女对甲方尽赡养义务。2000年天桥危改项目启动,上述宅院划入就地安置拆迁范围。当时原告为免除父母年老,担心名下没有房产的顾虑,同意拆迁安置房屋均写在父亲名下。20011225日,父亲XX与宣武区天桥危旧房改造工作办公室签署《宣武区天桥危旧房改造就地安置》,协议确定被安置人为:户主、妻、子、子媳、孙女,即原告父母及原告一家三口。协议就地安置二居室一套即涉案的西城区天桥南里X号楼X单元X室房屋。同日父亲XX签署了《购买房屋合同书》,约定该X房屋的购房价格为90504.02元。该房款首付款20504.02元,由房屋安置补偿款予以折抵,剩余7万元房款做了房贷,贷款期限30年,该房贷自贷款期限起算的2002617日至今全部由原告存入父亲XX名下还贷卡还贷,房贷现全部已经清偿完毕。该房屋收房后,一直由原告与父母共同居住,原告承担房屋的装修费用、物业费、水电费、日常生活开销,并承担了父母生活费、医药费等费用。根据上述事实,原告认为,涉案房屋由于原告出于孝道登记在父亲名下,原告作为原平房翻扩建出资人、就地安置的被安置人才与父母共同获得了被安置的房屋,及享受了相应的购房款优惠。因此,原告也不再拥有获得单位和其他拆迁安置的资格。因此原告对涉案房屋应当享有拆迁利益,综合家庭身份关系、共同居住情况、被拆迁房屋出资建设情况、安置房屋面积及拆迁安置后房屋居住情况,原告认为其应获得涉案拆迁安置房屋78%的所有权份额。

在案件审理过程中,原告刘某某向本院提交以下证据材料: 1.(2018年)西公天所户字3044275号证明信;2X2死亡证明;3XX死亡证明;4.(2020年)西公天所字002000号证明信;5XX房产证;6.北京市加快城市危旧房改造实施办法(19号文);7.关于天桥地区危旧房安置居民实行房改政策实施办法;8XX安置协议;9.购买房屋合同书;10.现金交款单;11.天桥地区危改居民购房安置收付折抵清单;12.天桥危改回迁购房结算单;13.天桥小区回迁收付折抵清单;14X号房屋北京市城镇房屋抵押登记申请书;15X房屋借款申请表;16.借款合同(附表三份);17XX建设银行尾号5432账号流水;18.建设银行现金存款凭条13份;19刘某某建设银行流水;20.贷款还清证明;21.崔珣声明及身份证复印件;22.穆立敏声明及身份证复印件;23.北京汽车摩托车联合制造公司证明;24.新农街XX号翻建前房产所有证(宣字第X号);25.翻建后房屋登记表、房地平面图;26XX个体执照;27.北京工商局西城分局证明;28X2协议书;29.双养协议;30.见证词;31XXX2丧葬费相关费用凭证;32X号房屋装修、物业、水电暖电视等费用票据;33刘某某与父母生活期间部分照片留念;34XX开业及与父母在XX的照片;35丁某某刘某3声明;36.方斌证人证言;37.张凤琴证人证言。

被告刘某1辩称:不同意原告的诉讼请求,请依法驳回原告的诉讼请求。一、涉案房屋西城区天桥南里X号楼X单元X室属于房改房,基于房改政策取得,父母XXX2位于新农街XX号房屋因房改政策需要拆迁。200093日,宣武区天桥危旧房改造工作办公室发布关于天桥地区危旧房改造安置居民实施房改政策的实施办法,并展开了拆迁安置工作。二、涉案房屋仅是新农街XX号宅院回迁安置的其中一处房产,实际上还有另外三处安置的房产,并且分别针对不同的家庭成员。新农街XX号拆迁是针对家庭情况共安置了4处房产,除涉案房产之外还包括西城区天桥北里天桥市场斜街X-X底商一套、西城区天桥南里X号楼X单元X室房屋一套以及丰台区方庄芳古园XX号楼XX层房屋一套。具体安置的情况是涉案房屋针对的家庭成员是XXX2以及刘某1家庭成员。西城区天桥北里天桥市场斜街X号当时以抵偿针对的是XXX2夫妻二人。西城区天桥南里X号楼X单元X室,针对被告刘某2家庭成员。芳古园XX号楼XX层房屋针对原告刘某某家庭成员。三、原、被告及其父母等所有家庭成员经充分协商一致以后签署的安置协议,并且取得了安置房屋。结合以上事实,足以认定房改时原、被告及其父母充分考虑了各自的家庭情况,对此家庭成员达成一致意见以后签署了安置协议,取得了安置房屋。四、就原告针对涉案房屋要求确认78%的的共有权的份额,没有事实及法律依据。为了进一步查明案件事实,通过法院开具的调查令向北京市天桥投资开发原公司调取了部分拆迁安置档案,通过购房家庭共居人口认定表显示涉案房屋的被安置人口为XXX2刘某1李某某刘某,并且在是否同意购房人为购房后的房屋所有人一栏处签写了同意二字。20011225日,就涉案房屋签订了宣武区天桥危旧房改造就地安置协议和购买房屋合同书。并且根据房改政策安置房产主要考虑的是两个因素,一个是原建筑面积,一个是折算的工龄。根据安置协议显示,涉案房屋享受了XXX251年的工龄优惠,价格1485元每平方米购买了20平方米,使用了原建筑面积49.4平方米,共计安置房屋面积是69.4平方米。这足以说明涉案房屋取得涉及的两个因素均与原告无关。所以通过以上证据材料,足以说明涉案房屋的被安置人、购房人以及产权人为XXX2刘某1李某某刘某。原告针对涉案房屋起诉要求确认78%共有权没有事实及法律依据。五、涉案房屋的购房款及偿还贷款的资金来源并不能作为涉案房产权的认定依据,由于涉案房屋仅是房改安置的其中一套房产,且其他安置房均无贷款,经家庭成员各方面权衡最终确认,以涉案房屋抵押贷款7万元,用于交付涉案房屋购房款。为此产生每月358.4元的房贷以另外一套底商的租金进行偿还。所以被告刘某1认为,购房款以及偿还贷款的资金来源并不能作为涉案房屋权属的认定依据。综上,结合本案证据及法律规定,涉案房屋登记在XX名下,且产权的相关权利人是XX以及被告刘某1李某某刘某。原告提起共有权确认之诉,没有事实及法律依据,应依法驳回原告的诉讼请求。另外,刘某1长女刘某在拆迁前在新农街XX号注册了北京市XX家电维修中心的营业执照,也是作为涉案房屋被安置人之一的一个依据。

第三人刘某李某某述称:我们的意见与刘某1一致。

在案件审理过程中,被告刘某1、第三人刘某李某某向本院提交以下证据材料: 1.六张照片;2.提前离岗审批表;3.石建国、芦文卿证明;4刘某1李某某北京市居住证;5.北京天桥地区危旧房改造安置居民实行房改政策的实施办法;6.涉诉房产的回迁安置档案;7.西城区天桥南里X号楼X单元X号房屋的部分回迁档案;8.北京市XX家电维修中心营业执照;9XX退休证、X2个体证;10.遗嘱、律师见证书、律师见证委托书。

被告刘某2辩称:同意原告诉讼请求和事实与理由。我们同意的理由有以下四点:一、因为当时新农街X号、X号院其中有65.4平米是刘某某翻建的。当时拆迁的时候,翻建的部分是属于刘某某来翻建,占了全部拆迁面积的50%。然后拆迁的补偿款还有拆迁的房屋面积是考虑到了这个翻建,还有他扩建的这个部分。另外一方面,本案涉及的X号房屋正是因为当时刘某某这边说,跟父母所得到唯一一个住房,刘某某长期与父母生活在X号房。第三点,就当时拆迁的时候,X号房的这个贷款是父母安排,让刘某某来还的。当时父母安排的也就是百年之后房子就是给原告的。第四点,刘某某当时也是这个X号房屋的被拆迁安置人之一,这个房子当时拆迁的时候,房子登记在谁当时都可以的,登记在父母名下,在原告名下,当时家庭的其他成员名下都是可以的。但是原告就是因为考虑到父母年纪比较大了,也老了,没有地方住,所以说,当时就同意了,就跟父母商量的,只是登记在父亲名下,贷款是原告这边还的。所以说,我们综合这几点因素,我们认为,X号房子原告主张的这个份额,我们是同意的。

在案件审理过程中,被告刘某2向本院提交以下证据材料:

户口本。

第三人丁某某刘某3述称:一、刘某3丁某某作为X房屋的被拆迁安置人,符合拆迁安置政策,且被拆迁房屋系由刘某某以夫妻共同财产进行翻扩建,因此,X房屋依法应当有丁某某的应得份额。而刘某3作为被安置人,使得房屋在人均15平米范围内享受优惠政策,因此也具有拆迁利益。二、刘某3丁某某应当获得的X房屋的份额,我们尊重法庭的判决,并同意将属于我们的份额转由刘某某享有。三、刘某3自出生与父母、爷爷奶奶共同居住在被拆迁房屋内,之后又与爷爷奶奶在公租房周转,再之后与父母爷爷奶奶在X房屋共同居住生活。至今,X房屋仍然是刘某3的唯一住房。作为被拆迁安置人,刘某3又仅有X房屋一处住房,因此,不论未来X房屋如何判定共有情况,为保障刘某3的基本生存权,刘某3要求保障其对X的居住使用权。

在案件审理过程中,第三人丁某某刘某3未向本院提交证据材料。

当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了前述证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

一、涉案人员间的关系。 2018年)西公天所字3044275号证明信载明:兹有XX,男,出生日期1926512日,户口登记地址宣武区新农街X号,经查69-75年户籍登记,情况如下:户主XX、之妻X2、之子刘某某(别名刘永茂),之女刘某2,经查49-53年底档,XX之子刘某1,户籍地址先农坛根九十一号。 2020年)西公天所字0002000号证明信载明:兹有刘某某,男,出生日期:195776日,身份证号码:XXX,户口登记地址宣武区新农街X号,经查1992-1998年户口登记,情况如下:户主刘某某,别名刘永茂,之妻丁某某,别名丁桂芝(1960814日出生),之女刘某31984.1.17出生)。 20061124日,X2去世。201734日,XX去世。

第三人李某某刘某1之妻,第三人刘某刘某1之女。

二、被拆迁房屋情况。

(一)宣字第X号所有权证情况 199323日制发的宣字第X号所有权证(已作废)载明:宣武区新农街XXX幢北房354.6平方米、X幢东房221.8平方米、X幢西房221.7平方米,共计98.1平方米7间房屋为X2所有,产权来源为原有受赠。

(二)涉案房屋的翻建情况 1998119日,编号为(98)宣规居字002号建设工程规划许可证及附件载明:新农街XX号,建设单位X2,建设项目平房翻扩建,建筑规模60.9㎡,附图显示翻扩建涉及X幢及X幢。 19991215日北京市房屋登记表显示,X2新农街XX号(原先农坛根X及甲)平房建筑面积120.2㎡,X幢北房3间,54.6㎡,建成年份四九年前;X幢东房365.6平米,建成年份九八。 (2000)宣规检处字第10号违法建设行政处罚决定书载明:X2,经查你在宣武区新农坛街XX号,违法建设工程原规划超面积,面积4.7平方米,以上罚款合计柒佰零伍元。

三、其他情况。 1995820日,X2作为甲方(老人)代表与刘某某作为乙方(子女)代表签订《双养(经济赡养、精神赡养)协议书》,并由北京市宣武区人民政府天桥街道办事处司法科进行了见证。

注册号为XXX个体工商户营业执照显示:字号名称北京市宣武区天桥XX饭馆、经营者姓名刘某某、组织形式个人经营、经营场所新农街X号、经营范围及方式为中餐、零售酒水,执照有效期自200039日至200438日。该个体工商户注册起始日期为199885日。 1998526日,协议书显示X2作为宣武区新农街X号房主,现愿将此房产交予三子刘某某长期经营饭店。

注册号为XXX的企业法人营业执照显示:企业名称为北京市XX家电维修中心,住所地北京市宣武区新农街X号,法定代表人刘某,成立日期200015日。

四、拆迁安置情况。 20011225日,甲方宣武区天桥危旧房改造工作办公室与乙方XXX2)签订《宣武区天桥危旧房改造就地安置协议》(编号:X-X-X),约定:一、经批准,甲方负责组织实施天桥地区危旧房改造,乙方同意参加危旧房改造。甲、乙双方依据《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》和天桥危改政策的规定,达成本协议。二、乙方居住本危改区内宣武区新农街XX号私房陆间,使用面积/平方米,建筑面积120.2平方米。经房屋评估机构评估,X2名下位于新农街XX号私房陆间及附属物,应给予所有权补偿153765元。三、乙方同意就地安置,放弃其它安置补偿方式。乙方原建筑面积为20平方米,应安置人口为伍人,分别为户主、妻、子、子媳、孙女。四、甲方就地安置乙方贰居室壹套,地址为天桥危改小区(设计号)X号楼XX房,建筑面积暂定为69.4平方米。五、乙方应支付以下款项:1、乙方享受夫妻双方工龄(51年)优惠并按房改成本价1485元/平方米购买部分的建筑面积为20平方米,应预付购房款16888.8元;2、按房改成本价1485元/平方米购买不享受工龄优惠部分的建筑面积为49.4平方米,应预付购房款73359元;3、按经济适用住房价格3800元/平方米购买部分的建筑面积为/平方米,应预付购房款/元;4、按国家规定应交纳公共设施维修基金个人负担部分为29.7元/平方米,乙方应交纳2061.18元;乙方共计应付92308.98元。六、乙方应在20011231日前全部搬迁完毕,并一次付清全部购房预付款和公共设施维修费个人负担部分,甲方应给予乙方以下奖励和优惠:1、给予全部预付购房款——%的优惠(不含公共设施维修基金个人负担部分);2、给予全部预付购房款2%的优惠(不含公共设施未休息基金个人负担部分)。房价款做三联单单领。乙方按上述约定优惠后,实际应付购房款88442.84元;公共维修基金个人负担部分2061.18元;共计应付90504.02元。七、乙方所购房屋的实际建筑面积,以新楼建成有关部门测绘后,房屋行政主管部门填发的产权证所标明的建筑面积为准,预付的购房款结合楼房售价调节因素及公共设施维修基金个人负担部分在结算后多退少补。新楼地名以行政主管部门批准的地名为准。八、甲方按国家规定组织施工,确保工期和工程质量,就地安置新楼将于2002516日前竣工交付乙方使用。九、乙方保证在20011231日前全部腾空位于新农街XX号的现住房交甲方拆除、违章建筑自行拆除,并在新楼施工期间自行周转。乙方逾期未腾房、交房,本协议自行解除。十、因危改区内其他居民个人原因拖延新楼开工建设的,乙方进住新楼时间自动顺延半年。十一、本协议一式五份,甲乙双方各一份,行政主管机关三份,具有同等效力。 20011225日,甲方宣武区天桥危旧房改造工作办公室与乙方XX签订《购房合同书》(编号:X-X-X),约定:一、甲方所售房屋位于天桥危改小区新建楼房B1号楼12X号将于2002516日前竣工交付乙方使用。二、房屋价款按建筑面积计算,成本价为1485元/平方米,工龄优惠为12.56元/年/平方米,经济适用房价格为3800元/平方米。三、乙方同意按甲方售房价购买新建小区X号楼XXX号贰居室壹套,建筑面积69.4平方米(暂定)。乙方应付购房款90247.8元,其中享受夫妻双方工龄优惠按成本价购买部分为16888.8元;不享受工龄优惠成本价购买部分为73359元;按经济适用房价格购买部分为/元。乙方按规定公告维修基金个人负担部分为29.7元/平方米,乙方应支付2061.18元。乙方共计支付92308.98元。四、乙方采用下列方式之一的第2种方式支付购房款。1、一次全额付清。2、首付20504.02元,其余部分购房款按规定贷款并征得甲方同意优惠后房价为:90504.02元。五、乙方所购房的实际建筑面积,以新楼建成后房屋行政主管机关核发的产权证书载明的建筑面积为准,预付购房款及公共维修基金个人负担部分在结算后多退少补。六、新楼交付使用后,乙方要爱护共用部分和公告设施,共同使用、共同维修,按经济适用房产权管理规定交纳物业管理费。七、甲、乙双方除按本合同书约定内容执行外,还应遵守双方签订的就地安置补偿协议中约定的内容。八、本合同一式柒份,具有同等效力,甲方二份,乙方一份,房屋行政主管机关一份,资金中心二份,贷款经办机构一份。本合同经双方签字盖章并在付清本合同约定的所有款项后生效。

安置户为XX的《天桥地区危改居民购房安置收付折抵清单》(编号:X-X-X)显示:折抵后,应交90504.02元,首付款20504.02元。

拆迁档案中《住宅房屋方案变更表》显示:产权人X2,使用人XX刘某某、刘桂珍,房屋地址宣武区新农街XX号(自建伍间100平方米)、预分方案情况:叁居壹套、贰居叁套。陆间(建筑面积120.2㎡),自住陆间。房屋使用人姓名及关系:户主、妻、子、子媳、孙女;户主、妻、女;户主、夫、子、子媳、外甥女。变更方案原因:原方案按面积,现场实际正式房开房管和家电维修部(有营业执照)在房上盖有二层自建五间100平方米左右居住。4个家庭,13口人,现申请变更原方案为回迁贰套二居(40平方米),底商壹套(80.2平方米),外迁二居一套,并给予停产停业补助60平方米,请领导批示。200112月,承办单位负责人意见为拟同意。2002年元月危改办意见为同意。

拆迁档案中《购房家庭共居人口认定表》显示:购房人姓名XX,共居人口数:伍,购房地址:宣武区天桥危改小区X号楼XX69.14平方米,与购房人共居人口情况:XXX2刘某1李某某刘某,与购房人关系:户主、之妻、之子、之子媳、之孙女,是否同意购房人为购房后的房产所有人:同意。

拆迁档案中《购房人夫妇双方有关情况调查表》显示,购房人情况:XX,职务或技术职别:职工,参加革命工作时间:自19581月至198412月,建立公基金起始时间:无,购房人配偶情况:X2,职务或技术职别:无业。 20029月《签报》显示:在天桥危改中,由于工作不慎,将新农街X刘某某与另一户安置重复,又因本户在拆迁中与拆迁办有争议,虽经调解后达成一致,在拆除房屋时,本户未能将屋内物品全部腾空,造成某些东西损坏。鉴于以上两种情况,申请补偿刘某某三万元整,妥否。2002919日,签署同意。后刘某某将该款项领取。 20064月,涉案的北京市西城区(原宣武区)天桥南里X号楼X-X-X房屋取得房屋所有权证(编号:京房权证优宣私字第XXXX号),登记的房屋所有权人为XX,产别:私产,建筑面积(平方米)70.79(其中含阳台4.26㎡),设计用途:住宅。

另查:因宣武区新农街XX号拆迁,XX还与拆迁人就上述新建危改小区X号楼底商X-X房屋签订就地安置协议和购房合同书;刘某2与拆迁人就危改小区X号楼XX签订就地安置协议和购房合同书。2002724日,刘某某与相关公房管理单位就本市丰台区芳古园壹区XX单元X号签订公有住宅租赁合同。庭审中,刘某某表示该房为拆迁周转房,但后续已购买该房屋,且在与丁某某的离婚中协商由丁某某所有。

【律师策略】

京庆律师事务所接受孙某某的委托后,指派郝志成律师作为其代理律师承办本案。郝律师通过对案件事实及证据的分析研究,总结归纳本案的要点:一、被拆迁房屋的权属;二、拆迁安置政策如何?三、被安置人获取的整体拆迁利益有多少?四、拆迁利益的获取过程中,被安置人的出资状况如何?五、整体拆迁利益的占有状况如何?六、被安置人对各自占有拆迁利益的理由和观点是什么?依据是什么?七、关于拆迁利益,被安置人之间是否曾经达成了协议,是否签有书面文件?八、物权确认的原则是什么?

关于以上要点问题,分析如下:

一、从证据角度,找寻更多的关于拆迁档案的证据,能否调取到拆迁档案将成为本案最终判定结果的依据。对此,律师将起到调查取证的关键作用,郝律师在代理本案的过程中,意识到了拆迁档案的重大意义,及时向法院申请调查令,持令向拆迁公司调取了拆迁档案,并获取了第一手对于委托人极为有利的关键证据。证据显示:被拆迁房屋的权属为:刘XX和刘X2的夫妻共同财产。

二、20011225日就涉案房屋签订了《宣武区天桥危旧房改造就地安置协议》和《购买房屋合同书》。且根据房改政策,安置房产主要考虑两个要素:一个是原建筑面积,一个是折算工龄。根据安置协议显示,涉案房屋享受了刘XX、刘X2二人51年的工龄优惠价格1485/平方米购买了20平方米,使用了原建筑面积49.4平方米。共计69.4平方米。足以说明,涉案房屋取得涉及的两个因素,均与原告无关。

三、涉案房屋仅是新农街XX号院回迁安置的其中一处房产,实际上还有另外三处安置的房产,且分别针对不同的家庭成员。

四、由于涉案房屋仅是房改安置的其中一套房产,且其他安置房产均无贷款。经家庭成员各方面权衡,最终确定以涉案房屋抵押贷款7万元,用以交付涉案房屋购房款。为此产生的每月358.4元的房贷,以另外一套底商的租金偿还。

五、整体拆迁利益均被不同的家庭成员占有使用。

六、占有另外三套房产的被安置人均认为其占有的拆迁利益是应得的,与此次拆迁无关,与本案无关。

七、根据拆迁档案显示:在“是否同意购房人为购房后的房产所有人”一栏处签写了“同意”,但没有更进一步的关于分割拆迁利益的证据,如何理解这句话,仁者见仁智者见智,但应结合法律规定去理解,对此,难免另案解决。

八、不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。故而所有权的确认要获得支持,应具备两方面的条件:一、有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符;二、其为该不动产的真实所有权人。共有产权的确认与此同理,即应有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符;及其为该不动产相应份额的真实所有权人。

九、不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。故而,不动产登记的记载与真实权利状态不符,一般发生在三种情形下:一、因各方面因素导致的登记错误;二、依据法律的除外规定,因征收、继承、拆除等情形导致物权已经发生变动,但未及时更新不动产登记簿上的相关记载事项;三、作为不动产登记行为基础的买卖等法律行为无效、被撤销,不动产登记簿未及时恢复原登记情况导致的登记不实等。

成就共有产权的确认的条件之二是其为该不动产相应份额的真实所有权人。如前所述,所有权或共有产权的设立,依据登记发生法律效力,法律另有规定的除外。在登记没有错误的情况下,原告是否依据法律的例外规定取得了共有产权。例外规定,一般包括因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力等。

【一审判决】

依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定,判决如下:

驳回原告刘某某的诉讼请求。

案件受理费一万四千七百三十九元,由原告刘某某负担(已交纳)。

如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交案件受理费的,按自动撤回上诉处理。

【二审判决】

刘某某的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费14739元,由刘某某负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

【典型意义】

本案的重点、难点:第一,房改房政策的多样性,找到直接的拆迁档案作为分析案件的证据,有一定的难度;第二,被拆迁房屋的权属确定,多次翻建,权属变更登记的整个过程,证据是否确凿充分;第三,出资行为或者所谓的家庭贡献能否作为多占有回迁安置房屋产权份额的依据。对此,郝志成律师认为:

首先,调查取证的成功,是本案的关键,否则难以还原事实真相。

其次,关于被拆迁房屋的权属变动情况,当事人提供了一定的真实可靠的直接证据,足以印证被拆迁房屋的权属。

再次,本案的重中之重,难度最大的,最易混淆视听的是:物权的确认原则是什么?老房子翻建的出资行为以及对家庭的贡献,能否作为回迁安置房屋产权份额的判定依据?这一问题在整个判决中做了大篇幅的分析论证,讨论了债权和物权的区别,物权登记的基本原则和物权确认的法理和法律规定。

本案例对司法实践具有一定的指导意义,可参照分析并解决实际问题。



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